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大量的砖和很少的外国人, 最差的房地产夏天在太阳海岸

Jul 31, 2020
Foto: Vista de la playa de la Malagueta, en la capital de la Costa del Sol. (EFE)
马拉盖塔海滩的景色,在太阳海岸首府。(EFE)

西班牙海岸可能面对他不确定性和销售方面最糟糕的练习自2014年开始复苏以来。冠状病毒的出现使西班牙和全球经济出现了颠倒,房地产市场一般,和住宅特别是,它一直不陌生的影响,与最初停止销售和可预测的短期价格调整.云飞过一个市场,在不远的将来将面对缺乏资金来推进您的项目.

在夏季,市场——无论是买家和促销商——都进入了"观望"阶段,业内专家和专业人士预计,在假期回来的路上,市场将能更加清楚地了解危机的实际影响。但是,国际旅游业的崩溃首先与报警状态,目前由建议英国、比利时、德国或荷兰等国家劝阻任何完全没有必要的流离失所西班牙的几个城市,如巴利阿里群岛,加那利群岛,加泰罗尼亚或瓦伦西亚社区,都严重依赖外国旅游的经济 -预计住宅市场将受到重大打击在海岸,外国买家一直和仍然是交易的关键。

自 2015 年以来, 太阳海岸经历了一个真正的 "繁荣" 建筑商, 新建筑签证增加了 249%

但是,如果西班牙海岸有一个市场,这是特别值得关注的,这是太阳海岸,它曾经生活过一个真正的'繁荣'建设者,已经蔓延像马拉加和埃斯特波纳之间的油渍,与自 2015 年以来,新建筑签证增加了 249%.事实上,在2019年,专家在200个正在进行的促销活动中编号,这是开发商疯狂程度比其他沿海点要强烈得多的样本。

如您下面的图表所示,马拉加是大型住宅沿海市场中唯一的一个2019年签证仍保持上升趋势.面对从银行业到促进性行业对预售需求较高的需求,这一趋势可能会于2020年改变,这可能会阻碍众多项目的退出市场。

数据取自Sonneil编写的关于西班牙海岸的最新报告,Sonneil是西班牙专门从事向国际和国家客户出售第二住宅的道具技术,拥有注册商学院和发展部的数据。本研究强调太阳海岸的新建筑报价数量增长非常显著过去三年,到点超过西班牙其他更活跃的海岸,阿利坎特72%,当历史上它一直低于或处于类似的水平。

严重依赖外国买家

然而,该研究警告说,尽管新建产品的数量大量增加,外国人购买业务的增长一直更加温和, 即使在 2019 年, 它又回到了 2015 年的节奏。也就是说,供给和需求并没有以同样的速度增长。

与马德里等其它市场不同,西班牙海岸严重依赖外国买家。在总销售额上,对外国人的销售领导仍然在阿利坎特,巴利阿里群岛和马拉加排名第二.事实上,在整个阿利坎特省,近50%的交易是由外国人签署的,这是西班牙最大的比例之一,除了巴利阿里群岛,那里三分之一的采购有国际印章。

这种沉重的依赖性使专家预计特别复杂的沿海地区运动特别是在太阳海岸事实上,面对该地区签证的急剧增长,自2015年以来,对外国人的销售额仅增长了34%,按年率计算增长了7.61%,而如果我们缩小到新的建筑销售,这一比例将降低到22%,每年累计增长2%。

"如果我们回到2011年,在住房危机最困难的时候,对外国人的销售增长为181%-29.4 年累计,但销售主要集中在二手房,年累计增长 350%- 45.66 ,而新建筑的年累计增长只有惊人的 2%- 0.4,"公司首席执行官阿尔弗雷多·米莱说。

一年前,专家对大约200项促销活动进行了编号,其中一些已经发现营销困难,因为需求少得多- 现在已经崩溃 - 到价格急剧上涨在国内和国际经济放缓的环境,现在情况已经恶化。所有这些因素已经导致交易停滞在上个月发生的事件之后,情况预计会恶化。

二手建筑与新建筑

过去四年来,太阳海岸市场吸引了大型开发商和投资基金,其大规模进入这一市场导致地价大幅上涨,这反过来又导致了越来越昂贵的房屋。在这种情况下,二手在价格方面已经越来越有吸引力随着时间的推移,需求更加稳定,在交易量方面扩大了差距,尽管近年来一直维持着新工作。高销售率,这些越来越慢.

"自 2015 年以来,购房者已将购买转向二手房2013 年以及 2014 年的 60%-40%,从 2015 年稳定在 80-20% 的环境中,"Millé 解释道。必须记住房地产泡沫破裂后, 数百个未售出的新建筑促销.消化需要数年,而且由于价格调整的大力调整,这些项目的消化成为可能,这说明住房使用与新住房的比例在数年内非常相似,因为在同等价格下,许多购房者选择了新的工作。

现在的情况大不相同,因为繁荣岁月的过天报价已经几乎被消化了新项目的新建筑价格强劲增长,对二手房的需求下降,价格更实惠。

"2019年,这一比例为82.5%-17.5%,为17.5%,为17.5%。2019年,这一比例为82.5%-17.5%,为17.5%,为1%,17.5因此,在不启动新工程的情况下,施工将变得更加复杂,"Millé 说,他开始发现第一个问题,以带来新的晋升。"在已经交付或即将交付的环境中,有大量新建筑的报价,这给了买方客户比未来项目的双重优势。一方面,即时享受你的家和没有不确定性的无根项目".

而且,正如专家已经警告了几个星期,那些项目尚未开始工程,将发现更大的资金问题.他们解释说, 银行业将专注于大型促销商, 并要求更高的预售水平, 这是阿尔弗雷多 · 米莱已经看到的, 这预示着提出一些计划的短期项目的问题.事实上,正如我几周前所预料的,在未来几个月里,有几个推广者计划进行投球,他们决定将计划推迟到2021年,尽管很少有人能证实。

事实上,正如Sonneil的首席执行官所解释的,"我们分析过的二家庭促销无资金开始建设因为它实际上是不可能关闭银行要求的最低交易量.在目前的国际和二手住宅市场的背景下,我们发现很难达到最低预售水平,开始与保险融资的工作,除了在非常有吸引力的地方,非常有竞争力的启动价格"。

海岸新工程最大的问题是获得新项目融资,这将受到很大限制

评论分享由麦克尔埃查瓦伦,科利尔国际西班牙首席执行官。项目在建设方面非常先进,而且一般来说,销售率很高,因此他们的发起人没有压力在完工前降低价格出售剩余单位。的海岸新工作提出的大问题是获得新项目融资的机会这将是非常有限的,在一些银行限制在最大,"他告诉El机密最近。

二手价格调整第一次

外国买家的这种暂时消失已经感受到在二手价格.根据科利尔国际收集的数据,通过位置分析工具,沿海地区最近两个月出售的房屋报价价格与同年2月的价格相比,在警报状态颁布之前,价格有大幅度下降。和最大的 "要价" 回扣在赫罗纳检测到"报价",现在比 2020 年 2 月低了近 18%,而在赫罗纳卡斯特利翁、瓦伦西亚、阿利坎特、穆尔西亚、阿尔梅里亚和马拉加的秋季下降在10%至15%之间。

然而,专家们一致认为,第二和新的劳动力的行为将非常不同于价格的发展。虽然个人现在在出售需要出售,专家坚持认为,发起人在不降低价格的情况下有更大的承受能力.

"从短期来看,进化将不同于新作品。二手房主的行为与住宅开发商不同,主要是因为后者他们的负债水平没有很大的压力而个人在短期内面临维持工作和抵押贷款融资水平较高的不确定性,而面对这种情况,他们提出了通过出售他们的房屋获得流动性埃查瓦伦说。

冠状病毒的意外破坏加速海岸调整进程几个月来一直在扔警告标志。事实上,如果你看看按季度向外国人销售,自2019年第一季度以来,增长速度已经打破自 2017 年以来一直保持,如此信息的第二个图表所示,该图尚未包括 2020 年第一季度的 covid 效应。

"自 2013 年以来,新作品在向外国人销售总额中减轻了重量因此,尽管向国际客户销售的增长,但自 2015 年以来,新建筑的销售一直非常稳定,略有振荡",包括对 Sonneil 的研究,该研究突出了马拉加(Malaga)的特例,该市场的趋势与西班牙市场总量相似。尽管向外国人销售情况大, 但新作品的销售数量非常稳定因为二手房的重量要大得多。

阿利坎特一案与西班牙和马拉加的总数保持相同的模式。A2015年新建筑销售大幅下降随着房屋使用量明显增加,以及稳定,尽管正如专家所强调的,阿利坎特海岸并没有产生太阳海岸的房地产"繁荣",因此,在他看来,在周期变化或危机面前,它更具弹性,表现更好。

"沿海的住宅市场特别是由于对外需的依赖而暴露.复苏不仅取决于活动的恢复,而且取决于国际流动和购买信托的回报锡萨研究服务部主任拉斐尔?吉尔(RafaelG gil)表示:"对于国外需求,对销售刹车的强度,预计未来几个月的预期"会有些悲观,不过,一旦复苏开始,预计这将是比国内需求快".

目前,正如米勒所解释的,就是这个,国家需求,这是相对较强的."也就是说,有更多的运动是更实惠的促销活动和工作已经开始.为了给您一个想法,我们已经关闭了8个国家买家在瓦伦西亚北部的卡内特的伊比利亚资本项目销售,我们有150次访问计划"。

音乐继续为正在进行的项目播放,但许多人已经担心,它会在几个月后停止,当它的时间推出新的项目。

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